Calcolo del valore nuda proprietà con tabella: come funziona
La nuda proprietà consente di ottenere alcuni vantaggi:
- Prezzo d’acquisto ridotto: poiché non si acquisisce il godimento immediato, il valore dell’usufrutto viene scontato dal prezzo di mercato;
- Strategia successoria: Ottimale per trasferire proprietà evitando donazioni (e relative imposte) mantenendo però l’uso dell’immobile;
- Nessuna spesa per l’usufrutto: totale libertà di abitare o affittare l’immobile fino a cessazione dell’usufrutto;
- Aliquote fiscali agevolate: spesso si applicano imposte (registro, catastale, ipotecaria) ridotte;
- Pianificazione patrimoniale: modalità efficace per organizzare i propri asset in vista del futuro, senza rinunciare all’abitazione attuale.
Differenza tra nuda proprietà e usufrutto
L’usufrutto e nuda proprietà sono due facce della stessa medaglia. L’uno garantisce godimento, l’altro garantisce la proprietà finale.
È fondamentale però capire le differenze che intercorrono:
| Nuda proprietà | Usufrutto | |
| Diritto | Diritto di proprietà senza godimento | Diritto di godere e utilità dell’immobile |
| Durata | Durata indeterminata (in genere vita usufruttuario) | Diritto temporaneo legato all’usufruttuario |
| Reddito | Nessuno durante il periodo dell’usufrutto | Intero reddito (affitto, utilizzo) |
| Spese | Spese straordinarie, IVA/bollo | Spese ordinarie e straordinarie, assicurazione, ecc. |
| Formalità | Subentro automatico alla fine dell’usufrutto | Atto iniziale di costituzione dell’usufrutto |
Tabella nuda proprietà: come interpretarla e consultarla
Per calcolare il valore della nuda proprietà occorre avvalersi delle tabelle Istat. Le tabelle ISTAT (d.M. 27 gennaio 2005 e successive revisioni) stabiliscono il coefficiente di sconto in base all’età dell’usufruttuario. Più l’età è avanzata, maggiore è la quota attribuita alla nuda proprietà.
Esempio valori standard:
| Età usufruttuario | Usufrutto (%) | Nuda proprietà (%) |
| 60 anni | 45 % | 55 % |
| 70 anni | 35 % | 65 % |
| 80 anni | 25 % | 75 % |
| 90 anni | 15 % | 85 % |
La formula che si deve adottare è:
valore nuda proprietà = Valore pieno × % nuda proprietà
Esempio pratico
Supponiamo:
- Valore di mercato dell’immobile: 300.000 €
- Usufruttuario: 75 anni → nuda proprietà al 70 %
Calcolo:
- Valore nuda proprietà = 300.000 × 0,70 = 210.000 €
- Valore usufrutto = 300.000 × 0,30 = 90.000 €
Quindi il compratore pagherà attorno ai 210.000 €, con possesso immediato in qualità di nudo proprietario.
Quali sono le procedure per l’acquisto della nuda proprietà
Per l’acquisto della nuda proprietà il primo passo da compiere è la stipula del Contratto preliminare. È opportuno verificare la rendita catastale, planimetrie, destinazione urbanistica. È raccomandato inserire clausole su: diritti dell’usufruttuario, spese, tempi e modalità.
Successivamente occorre procedere con la stipula dell’atto notarile, ovvero l’Atto di vendita definitivo concluso davanti al notaio. Il notaio calcola il valore della nuda proprietà e applica imposte appropriate. Si registra l’atto all’Agenzia delle Entrate, si trascrive nei pubblici registri, si voltura catastale.
Segue a questo punto il pagamento, ovvero il versamento delle imposte (registro, ipotecaria, catastale). Comprare da privato o impresa ha un certo impatto sulla tipologia di imposta da applicare.
Aspetti fiscali e imposte
Acquisto da privato o impresa non in regime IVA:
- Imposta di registro: al € 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) sul valore della nuda proprietà.
- Imposte ipotecaria/catastale: 50 € + 50 €.
- Esempio:
- Valore nuda proprietà: 210.000 €
- Prima casa: 2% → 4.200 € + 100 = 4.300 €
- Seconda casa: 9% → 18.900 + 100 = 19.000 €
Acquisto da impresa in regime IVA:
- IVA applicata sul valore della nuda proprietà (4%, 10%, o 22%).
- Imposte ipocatastali: 200 € (100+100).
- Spese notarili e registrazione a carico del compratore.
Quali sono i vantaggi e svantaggi della nuda proprietà
Possiamo così riassumere i vantaggi e gli svantaggi connessi alla nuda proprietà.
I vantaggi sono:
- Prezzo scontato (30–70% in base all’età dell’usufruttuario)
- Investimento futuro: possibilità di ottenere la piena proprietà senza ulteriori esborsi
- Strategia patrimoniale efficace (eredità, immobile non gravato da donazioni)
- Liquidità immediata per l’usufruttuario.
La nuda proprietà rappresenta una soluzione versatile, ideale per investitori che cercano sconti immobiliari, figli che vogliono programmare la successione con minore impatto fiscale, anziani che vogliono liquidità senza lasciare la casa.
Tra gli svantaggi si possono citare:
- Impignorabilità del godimento: impossibilità per il nudo proprietario di utilizzare l’immobile fino alla fine dell’usufrutto;
- Incertezza temporale: durata dipende dalla vita dell’usufruttuario;
- Spese accessorie: oneri notarili, fiscali indipendenti dal valore pieno;
- Rischio fiscale: in caso di valutazione errata, l’Agenzia Entrate può rettificare le tabelle e applicare sanzioni.