Il modello dell'esagono, o come spiegare l'attuale fase del ciclo immobiliare
Il modello dell'esagono
L'attuale fase del ciclo immobiliare, caratterizzata da una ripresa delle compravendite e allo stesso tempo da una riduzione dei prezzi delle abitazioni, può essere rappresentata dal "modello dell'esagono". Si tratta di uno dei più conosciuti modelli in ambito immobiliare, detto anche "a nido d'ape" che mette in relazione valori delle case con transazioni.
Il modello suddivide il ciclo immobiliare in sei fasi, l'una successiva all'altra, incrociando le variazioni dei prezzi delle abitazioni e le transazioni
Seguendo questo modello, l'Ance nel suo Osservatorio congiunturale, ha suddiviso l'andamento del mercato immobiliare dal 1997 ad oggi in sei fasi del ciclo a nido d'ape.
- 1997- 2006 - una fase caratterizzata da un'evidente espansione del mercato sia in termini di abitazioni compravendute che nei prezzi. E' la fase di un mercato in crescita, nel quale la domanda è molto sostenuta ed incontra le aspettative dell'offerta
- Dal 2007 - una breve seconda fase con l'inizio della contrazione delle compravendite abitative accompagnate da prezzi che, seppure in rialzo, rallentano la crescita. Il contesto economico cambia: è la fase in cui le difficoltà di accesso al credito e prezzi elevati (soprattutto nelle grandi città) inducono una contrazione della domanda che non riesce a soddisfare le richieste dell'offerta (venditori)
- Dal 2008 - proseguimento del calo sostanziale delle transazioni associato a una lieve ma continua diminuzione dei prezzi delle abitazioni. La crisi comincia ad avere i suoi effetti sulla disponibilità economica delle famiglie e domanda ed offerta preferiscono attendere una migliore comprensione del futuro economico per effettuare nuove scelte
- Dal 2014 - fase sei del ciclo del nido d'ape, nella quale, anche per effetto della riduzione dei prezzi, le compravendite di abitazioni hanno ricominciato a crescere. L'evoluzione allo step successivo fase 1 prefigura un mercato caratterizzato sempre da una dinamica crescente delle compravendite in un regime, a differenza della fase precedente, di prezzi che tendono a stabilizzarsi.