Tasse sulla seconda casa: quali sono
Avere una seconda casa comporta il pagamento di diverse tasse e imposte, sia in fase di acquisto che nel corso del suo mantenimento.
Tra le spese che occorre sostenere è d’obbligo menzionare le imposte che dovranno essere versate al momento della compravendita, ma anche quelle che dovranno essere corrisposte successivamente per tutto il periodo in cui si resta proprietari dell’immobile.
L’acquisto di una seconda casa risulta pertanto nel complesso un impegno alquanto gravoso. La pressione fiscale è più elevata rispetto alla prima casa e non sono previste delle agevolazioni.
Seconda casa: tutte le tasse da pagare
- Tasse per l’acquisto della seconda casa
- Il pagamento dell’IMU sulla seconda casa
- La Tari: la tassa per la gestione dei rifiuti
- Tasse sulla seconda casa: l’IRPEF
- Come pagare meno tasse sulla seconda casa
Tasse per l’acquisto della seconda casa
Quando si acquista un immobile, da un punto di vista fiscale vi sono delle differenze a seconda che si tratti o meno di prima casa. Solo in quest’ultima ipotesi vi sono infatti delle agevolazioni non previste in caso di seconda casa.
In quest’ultima ipotesi, le imposte dovute sono calcolate in maniera diversa a seconda che si acquisti da un privato oppure da un’impresa edile soggetta ad IVA. Le imposte variano dunque in funzione della tipologia del venditore dell’immobile.
Acquisto di una seconda casa da un privato
Per l’acquisto da privato o impresa esente dall’IVA occorre corrispondere:
- l’imposta di registro, dovuta appunto per la registrazione dell’atto avente ad oggetto la cessione del fabbricato, pari al 9% del valore catastale dell’immobile. Essa non può comunque mai essere inferiore a 1000 euro. L’importo potrebbe risultare inferiore poiché ad esso va detratto l’importo già versato per l’imposta proporzionale sull’eventuale caparra confirmatoria all’atto della registrazione del contratto preliminare;
- l’imposta catastale, dovuta ogni qualvolta si effettui una voltura catastale, in misura fissa pari a 50 euro. Fa seguito agli atti di compravendita, donazione e successione;
- l’imposta ipotecaria, dovuta per adempiere alle formalità cui si è obbligati presso i registri immobiliari, in misura fissa pari a 50 euro.
Tali imposte sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto di acquisto.
Acquisto di una seconda casa soggetto a IVA
Qualora invece la vendita sia soggetta a IVA allora sono dovute:
- l’imposta di registro, in misura fissa pari a 200 euro;
- l’imposta catastale, in misura fissa pari a 200 euro;
- l’imposta ipotecaria, in misura fissa pari a 200 euro;
- l’IVA pari al 10% che sale al 22% in caso di immobili di lusso appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.
Il pagamento dell’IMU sulla seconda casa
Dopo l’acquisto della seconda casa, è previsto il pagamento dell’IMU, imposta municipale unica, in relazione al possesso e alla proprietà dell’immobile che costituisce seconda casa.
In fase di acquisto il significato di prima e seconda casa non coincide con quello che rileva in corso di mantenimento dell’immobile per il pagamento dell’IMU.
Per poter fruire delle agevolazioni sulla prima casa al momento dell’acquisto, è sufficiente che l’immobile sia situato nel Comune dove l’acquirente ha stabilito la sua residenza e non deve necessariamente costituire l’abitazione principale.
Per quanto concerne invece l’esenzione dal pagamento dell’IMU, l’immobile deve costituire abitazione principale intendendosi per tale quella nella quale il contribuente possessore dell’immobile e il suo nucleo familiare hanno stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica. La legge concede 18 mesi di tempo dalla data di acquisto per effettuare il trasferimento.
Per quanto concerne l’IMU, dunque, ogni qualvolta si possieda una casa che non sia destinata ad abitazione principale, l’imposta dovrà essere corrisposta.
Ricordiamo che l’abolizione dell’IMU sull’abitazione principale è avvenuta nel 2013 e questo ha costituito un momento importante per le famiglie italiane. Fanno eccezione le abitazioni di lusso rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Il pagamento dell’IMU ad ogni modo coinvolge ancora molti contribuenti che ogni anno devono affrontare il fatidico momento relativo al pagamento di questa tassa.
Essa può essere versata in unica soluzione a giugno oppure in due rate, la prima entro il 16 giugno e la seconda entro il 31 dicembre dello stesso anno.
Per calcolare l’importo dell’IMU da versare occorre, in primo luogo, aggiungere il 5% alla rendita catastale. Successivamente si dovrà moltiplicare il risultato per il coefficiente IMU seconda casa e moltiplicare quanto ottenuto per l’aliquota stabilita dal Comune.
L’IMU è dovuta dal proprietario anche se l’immobile è concesso in locazione.
La Tari: la tassa per la gestione dei rifiuti
Superato il momento dell’acquisto dell’abitazione, è bene essere consapevoli del fatto che l’IMU non è l’unica tassa annuale da corrispondere sulle seconde case. Dobbiamo infatti anche menzionare la Tari, la tassa sui rifiuti. Ogni comune potrà applicare la propria tariffa e per conoscerne il valore è opportuno consultare le delibere in materia del proprio Comune di appartenenza.
Presupposto impositivo per il pagamento della Tari è il possesso o la detenzione dell’immobile. Se dunque la seconda casa è concessa in locazione, sarà l’inquilino a dover pagare la tassa.
Tasse sulla seconda casa: l’IRPEF
Tutti gli immobili di cui si è proprietari devono essere menzionati nella dichiarazione dei redditi, ma solamente quelli non destinati all’abitazione principale saranno sottoposti a tassazione IRPEF. Si possono verificare situazioni diverse a seconda che l’immobile sia affittato o meno e a seconda di dove sia collocato. Ecco le varie fattispecie:
- abitazione non in affitto situata nello stesso Comune dell’abitazione principale del contribuente: l’Irpef sarà pari al 50% della rendita catastale rivalutata del 5%, ulteriormente aumentata di un terzo. È evidente in tale fattispecie la maggiorazione dell’IRPEF che ne consegue;
- casa non affittata situata in comune diverso da quello dell’abitazione principale. Si verserà soltanto l’IMU secondo le regole già descritte;
- casa concessa in locazione per la quale è stato scelto il regime di cedolare secca. Il reddito da locazione verrà tassato al 10% in caso di canone concordato e al 21% in caso di canone libero.
- casa affittata in regime ordinario: si dovrà tassare il maggiore tra la rendita catastale rivalutata al 5% e il 95% del canone di locazione.
Come pagare meno tasse sulla seconda casa
Anche per ciò che riguarda la seconda casa occorre segnalare alcune ipotesi nelle quali si può fruire di alcune riduzioni. La legge non prevede particolari sconti, ma con alcuni accorgimenti è possibile pagare un po’ meno in talune fattispecie.
Come abbiamo già evidenziato, le imposte di registro in misura proporzionale quando si acquista da privato possono essere calcolate sul valore catastale e non sul prezzo di acquisto se ci si avvale di tale sistema.
Per quanto concerne l’IMU, è possibile beneficiare di una riduzione pari al 25% nel caso in cui l’immobile venga affittato con canone agevolato.
Qualora l’immobile venga dato in comodato d’uso gratuito ad un parente di primo grado è prevista una riduzione dell’IMU del 50% dell’imponibile sul quale viene calcolata l’imposta. Il contratto deve essere regolarmente registrato.
Infine, qualora l’immobile non sia concesso in affitto e sia disabitato la Tari sulla seconda casa potrà non essere pagata, a condizione che la casa sia totalmente vuota (priva di arredi) e non vi siano utenze di alcun genere.
Insomma, non ci devono essere le condizioni per abitare nell’immobile nemmeno per pochi giorni.