Diritto di proprietà e diritto di superficie
Diritto di proprietà e diritto di superficie
Il diritto di proprietà è uno dei diritti reali più completi previsti dall’ordinamento giuridico italiano. Ai sensi dell’art. 832 del Codice Civile, la proprietà attribuisce al titolare la piena ed esclusiva disponibilità di un bene, con il potere di:
- Usare il bene (ius utendi);
- Goderne i frutti (ius fruendi);
- Disporne (ius abutendi), ossia venderlo, donarlo, modificarlo.
Il diritto di proprietà è perpetuo, esclusivo e pieno, salvo i limiti imposti dalla legge o da servitù.
Che Cos’è il Diritto di Superficie
Il diritto di superficie è un diritto reale minore che consente di costruire e mantenere una costruzione su un terreno altrui. È disciplinato dagli articoli 952-954 del Codice Civile.
Definizione
Il diritto di superficie consiste nel potere di edificare su un terreno altrui o di mantenere una costruzione esistente separata dalla proprietà del suolo.
Questa facoltà è contraria al principio dell’accessione (art. 934 c.c.), secondo cui ciò che si costruisce su un terreno diventa proprietà del titolare del suolo. Il diritto di superficie deroga a tale principio.
Durata e Tipologie
Il diritto di superficie può essere:
- A tempo determinato (es. 20, 60, 99 anni): scaduto il termine, la costruzione può tornare al proprietario del suolo;
- Perpetuo: in questo caso, l’edificio resta separato dal terreno anche nel lungo termine.
Può essere:
- Pieno: il superficiario ha la proprietà dell’edificio;
- Limitato: può riguardare solo il diritto di edificare o mantenere una costruzione già esistente.
Il contratto per costituire il diritto di superficie
Come si costituisce il diritto di superficie?
Il diritto di superficie si costituisce mediante:
Contratto pubblico o scrittura privata autenticata (necessario l’atto notarile per la trascrizione nei Registri Immobiliari);
Testamento;
Usucapione (se il possesso è esercitato pubblicamente, pacificamente e continuativamente per 20 anni);
Legge o provvedimento amministrativo (es. aree demaniali, edilizia residenziale pubblica – PEEP).
Elementi Essenziali del Contratto
- Durata del diritto;
- Descrizione del terreno e dell’edificio;
- Canone o corrispettivo (se previsto);
- Vincoli urbanistici e modalità costruttive;
- Clausole di ritorno o riscatto.
Diritto di superficie e aree PEEP
Le aree PEEP (Piani di Edilizia Economica e Popolare) sono terreni comunali concessi in diritto di superficie per realizzare edilizia agevolata. In questi casi, l’acquirente acquista la proprietà dell’edificio, ma non del terreno, che resta del Comune.
Implicazioni:
- Il valore dell’immobile è inferiore rispetto alla piena proprietà;
- Possono esserci vincoli alla rivendita (prezzo calmierato, obbligo di alienazione al Comune);
- È possibile, in alcuni casi, trasformare il diritto di superficie in proprietà piena attraverso un riscatto del terreno.
Calcolo del valore del diritto di superficie
Il valore economico del diritto di superficie dipende da molteplici fattori:
Fattori da considerare:
- Valore di mercato del terreno;
- Durata del diritto;
- Rendita potenziale dell’edificio;
- Presenza di vincoli legali o urbanistici;
- Possibilità di trasformazione in piena proprietà.
Formula indicativa (semplificata):
Valore del diritto di superficie = Valore del terreno x Coefficiente di durata x Percentuale di fruibilità
Per esempio: se il terreno vale 100.000€, e il diritto ha una durata di 60 anni, con coefficiente 0,6 → il valore del diritto potrebbe essere intorno a 60.000€.
Nei contratti di compravendita o concessione, spesso si affida a perizie tecniche per determinare con precisione il valore, specialmente in ambito pubblico o PEEP.
Acquisto del diritto di superficie: guida alle procedure e opportunità di investimento
Sempre più frequente è il caso in cui si acquistano abitazioni costruite su terreni comunali (in diritto di superficie), soprattutto in zone residenziali PEEP o di edilizia convenzionata.
Cosa comporta per l’acquirente?
- L’immobile può avere limitazioni alla rivendita (es. prezzo imposto o obbligo di autorizzazione comunale);
- Il valore dell’abitazione è più basso, ma anche meno appetibile per il mercato;
- In alcuni casi, si può riscattare il terreno e diventare pienamente proprietari.
Come riscattare il terreno?
- Si presenta domanda al Comune;
- Bisogna pagare un corrispettivo calcolato in base al valore attuale;
- Si stipula un nuovo atto notarile di trasformazione in piena proprietà.
Quali sono i vantaggi e gli svantaggi del diritto di superficie
Vantaggi
- Accesso agevolato alla casa per fasce economicamente deboli;
- Valore di acquisto inferiore rispetto alla piena proprietà;
- Possibilità di costruire su terreno altrui senza acquisirlo.
Svantaggi
- Limitazioni alla rivendita;
- Durata limitata del diritto (in alcuni casi);
- Minore interesse da parte di banche per il finanziamento.